Emotionele waarde vertaalt zich bij vastgoed in economische waarde. En als we in staat zijn die emotie positief te beïnvloeden, dan ontstaat meerwaarde ook in het economisch verkeer.

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

De eerste overweging is de bijzondere betekenis die de bestaande gebouwde omgeving heeft voor mensen. Mensen hechten aan hun woning, hun woonomgeving en hun werkplek. Dat vertegenwoordigt een grote emotionele waarde.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Kortom, de bestaande gebouwde omgeving is zowel maatschappelijk als economisch van enorm belang. De sleutel voor waarde-behoud, zowel maatschappelijk als economisch, is gelegen in het duurzaam gebruik van die voorraad. Gebouwen zijn immers door mensen gemaakt, voor het gebruik door mensen. Gebruikt vastgoed heeft waarde, ongebruikt vastgoed is waardeloos.

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

De vierde overweging wordt gevormd door de enorme geldstromen die in de voorraad omgaan, enerzijds uit de exploitatie van het vastgoed, anderzijds voor de instandhouding en aanpassing ervan.

Argument: Economie,

De gebouwde omgeving vertegenwoordigt voor veel mensen een emotionele waarde, omdat het gemakkelijk is er een emotionele band mee aan te gaan.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Voor slechts maximaal 1% van de huisvestingsbehoefte is nieuwbouw nodig.

Argument: Beleid,

Eén van de eeuwige twistpunten is of hergebruik duurzamer is dan sloop/nieuwbouw. Een eerste antwoord vinden we in een (afstudeer-) onderzoek aan de TU Delft van Elise Bilardie, in 2011 gepubliceerd met de titel ‘Milieubewust Herbestemmen: nieuw leven voor monumentaal industrieel erfgoed”. Bilardie gaat in op milieubewust herbestemmen, dat toen al flink op weg was een ‘modeterm’ te worden, en volgens haar veel meer is dan alleen een cijfermatige uitkomst van duurzaamheidinstrumenten zoals Greencalc+ , BREEAM NL of GPR gebouw. Bilardie ziet het als een denkwijze waarbij het behouden van hetgeen er al is, een hoofdgedachte vormt. Elk herbestemmingsproject dient als een uniek project behandeld te worden, met passende ontwerpoplossingen. Bilardie vraagt zich vervolgens af of hergebruik van de bestaande gebouwvoorraad bewuster kan door optimaal gebruik te maken van hetgeen al aanwezig is. En is hergebruik van gebouwen ook interessant ten aanzien van de bouwkosten in vergelijking met nieuwbouw? Vaak bestaat er een vertekend beeld dat monumenten niet duurzaam zijn, omdat ze niet energiezuinig zijn – dit wordt echter o.a. gecompenseerd door de lange levensduur van het object en minder materiaalgebruik dan nieuwbouw. Beide vragen (is herbestemmen duurzamer en is herbestemmen goedkoper dan nieuwbouw) beantwoordt Bilardie aan de hand van een aantal case studies: een herbestemde energiecentrale in Dordrecht, de Zuiveringshal van de Westergasfabriek in Amsterdam en Fabriek de Nobel in Leiden. De conclusie bij de drie case studies? Gemeten naar ‘hoeveelheden constructief materiaal’ is nieuwbouw nadeliger in materiaalgebruik dan herbestemmen. De case studies laten zien dat zelfs als er sprake is van een intensieve wijziging van de hoofddraagconstructie, waarbij constructieve oplossingen noodzakelijk zijn om de hoofddraagconstructie in te passen in het bestaande, nieuwbouw toch nadeliger is. In het geval van herbestemming waarbij de nieuwe functie, enkel door middel van bouwkundige verbeteringen gerealiseerd kan worden, zal het milieuvoordeel ten aanzien van het materiaalgebruik nog groter zijn. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als er leegstaande kantoorgebouwen uit de jaren ’70 tot ‘90 worden getransformeerd en er geen grootschalige constructieve aanpassingen noodzakelijk zijn.

Argument: Duurzaamheid,

Het is een ernstige vergissing de aanwezigheid van geclaimde waarden op te vatten als een morele verplichting die te handhaven, laat staan ze te bevriezen. Het is juist de uitdaging een keuze daaruit te maken en het resultaat een rol te geven in transities waarin ook nieuwe waarden kunnen worden toegevoegd. De vraag van waardering verbreedt zich daarmee tot die van interactie met actoren, handelende personen of instanties.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Authenticiteit en aanwezigheid van historische geveldetails bleken een significante bijdrage te leveren aan de verklaring van de waarde van woningen. Let wel, die waardering werd gedefinieerd vanuit vakinhoudelijk gezichtspunt, niet vanuit perceptie van kopers of omwonenden.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

Neem de gerenoveerde strokartonfabriek De Toekomst in Oldambt. Een leeg gebouw, ook in gerestaureerde staat, versterkt het verhaal van weemoed naar een rijk verleden dat voorbij is. Wordt hetzelfde gebouw hergebruikt, desnoods door delen niet te herstellen maar wel te investeren in een sluitende exploitatie, dan versterkt het een verhaal van een nieuwe toekomst

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

Om een weging te kunnen maken of een pand de identiteit ondersteunt, is het dus van belang die identiteit vanuit de perceptie van relevante groepen te kennen

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

In Parkstad Limburg (Eichholtz & Lindenthal, 2009) is de relatie tussen leegstand en de daling van huizenprijzen onderzocht, waarbij een lineair verband aanwezig bleek. Uit het onderzoek ‘Krimp en woningprijzen’ (Francke, 2010) bleek vervolgens dat er een significant verband is tussen het verminderen van leegstand en een prijsstijging van de overige woningen in dat gebied.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,

Hoewel de ‘energiereputatie’ van historische gebouwen twijfelachtig is - het energiegebruik ligt er hoger dan in eigentijdse gebouwen - kunnen monumenten wel degelijk hun aandeel leveren in de reductiedoelen.

Argument: Duurzaamheid,

Op grond van morfologische kenmerken van de stedelijke omgeving die zich, zoals De Vreeze terecht stelt, ontwikkelen langs lange lijnen van geleidelijkheid wordt een duurzame benadering van de gebouwde omgeving gezien als een van de manieren waarop bestaand stedelijk gebied tegelijkertijd kan worden vernieuwd én geïntensiveerd, waardoor de stedelijke identiteit groeit.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Wanneer wordt gekeken naar winkelpanden die al langere tijd leeg en/of te koop staan is de uiterlijke kwaliteit wel een belangrijke graadmeter, als uitdrukking van de kwaliteit van de gebouwde omgeving.

Argument: Gebied en Ruimte,

Wat dan vooral zichtbaar wordt, is het belang van historisch onderzoek voor de continuïteit van de stadsplattegrond en de simultane ontwikkeling van fenomenen als identiteit en vernieuwing, of in termen van erfgoedzorg ''behoud door ontwikkeling''.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

We zijn in staat om de stedenbouw weg te vagen, maar zien daarbij over het hoofd dat de wortels van de plaatsgebonden stedelijke identiteit liggen in hele specifieke plaatselijke gebruiksgeschiedenis.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Op de resten van de oude industrie bouwt Eindhoven een nieuwe toekomst. Erfgoed speelt hierbij een wezenlijke rol. De hightech branche is gegroeid uit de oude identiteit van industriële innovatie, en is tot bloei gekomen door alert mee te bewegen met internationale stromen.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,

Die vaste punten, erfgoed is er zonder meer een van, kun je gebruiken om momentum te creëren. ‘‘Geef mij een steunpunt en ik til de aarde op’’, zei Archimedes al.

Argument: Economie,

Plekken en plaatsen zullen zich nadrukkelijk moeten onderscheiden om de aantrekkingskracht op bewoners, bezoekers en bedrijven te behouden dan wel te verbeteren.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Mijn stelling, en die is in de loop van de herbestemmingsdiscussie nooit weerlegd, is dat culturele of historische feiten uit zichzelf nooit normatief zijn. Wel kan degene die ze inbrengt een dwingende rol spelen in het onderhandelingsproces, waarvan de uitkomst een keuze voor deze of gene bestemming is. Maar het blote bestaan van ‘erfgoed’ zelf hoeft nergens toe te verplichten, anders dan tot conversatie. Het is immers in het onderlinge gesprek dat de waarden ontstaan die aan objecten worden toegekend.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Het Sociaal en Cultureel Planbureau constateert in verschillende studies dat de belangstelling voor erfgoed in brede zin groot en groeiend is (SCP, 2005, 2007). De Nederlandse bevolking is geïnteresseerd in het verleden en ziet dit verleden ook graag terug in de ruimte waarin zij zich begeeft. Dit betekent dat er een enorm draagvlak is voor in het bijzonder het lokale erfgoed in de te ontwikkelen ruimte.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

De eigenaren hebben het huis gekocht vanwege de ligging en de historische waarde. Zij ambieerden een energiezuinige restauratie, gericht op herstel en bescherming van de historische waarde. Voor hen was de blijvende waarde van het gebouw en het ‘doorgeven’ aan volgende generaties van groot belang. Dit is één van de strategieën om instandhouding van een historische gebouw te bevorderen.

Argument: Duurzaamheid, Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Uit dit onderzoek bleek dat het verduurzamen van historische gevels met natuurlijke materialen mogelijk is, met behoud van bouwhistorische waarde.

Argument: Duurzaamheid, Ontwerp en Gebouw,

De haalbaarheid van de ingrepen wordt niet alleen bepaald door de terugverdientijd. Een aantal duurzame aspecten werkt door in het gebruik, het comfortniveau en de flexibele verhuurbaarheid van het monument. Deze (duurzame) ingrepen zijn in een exploitatiemodel moeilijk te waarderen.

Argument: Duurzaamheid, Economie,

Door het gebouw voor te bereiden op toekomstige functieveranderingen ontstaat een flexibel en duurzaam gebouw.

Argument: Duurzaamheid, Ontwerp en Gebouw,

Naast de cultuurhistorische waarde van het verduurzaamd gebouw zullen een gezonder binnenklimaat en het gebruik van duurzame materialen het imago en karakter van het gebouw bepalen. Deze aspecten zijn niet kwantificeerbaar.

Argument: Duurzaamheid,

Een persoonlijke ervaring van de geschiedenis vergroot de impact van de geschiedenis op de spelers en wakkert daarmee enthousiasme en waardering voor het verleden aan. Dit enthousiasme en deze persoonlijke betrokkenheid kan vervolgens worden benut door mensen te betrekken bij het ontwikkelen of herbestemmen van cultureel erfgoed (burgerparticipatie in ruimtelijke vraagstukken).

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Bovendien bleek in discussies met de streek dat men trots is op het gebied en dat deze cultuurhistorische projecten de identiteit van de bewoners kunnen versterken.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

De casussen maken duidelijk dat erfgoed enerzijds kan meeliften op andere ontwikkelingen in een gebied en dat anderzijds erfgoed ook een aanjager van regionale ontwikkelingen kan zijn.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,

Voor grote institutionele beleggers kan maatschappelijk vastgoed dus een belangrijke vastgoedcategorie voor de toekomst zijn. Cultureel en monumentaal vastgoed kan, mits het eveneens langdurig en gegarandeerd voldoende opbrengsten genereert, als interessant worden gezien. Dit vanwege de binnenstedelijke ligging en de grote economische impact die het heeft.

Argument: Economie,

De inbreng van erfgoed stimuleert de economische vitaliteit van het gebied. Het genereert inkomsten uit toerisme en recreatie. Integratie van erfgoed in de bebouwde omgeving verhoogt ook de waarde van het vastgoed.

Argument: Economie,

Om ‘hotspots’ in de stad te creëren, hebben oude industriegebieden zich in de afgelopen tien jaar bewezen als zeer sfeervolle onderscheidende locaties.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,

Een locatie die zich profileert op erfgoed onderscheidt zich niet alleen van andere, maar speelt ook in op de vraag van bewoners en bedrijven naar betekenisvolle plekken.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Wanneer een gebied een duidelijke identiteit heeft, dan treedt via de identificatie ‘binding’ op tussen mensen. Het stelt mensen in staat letterlijk en figuurlijk een ruimte met elkaar te delen. Daarmee is identiteit een relatiedrager

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Ieder gebied is uniek en kent zijn eigen verhalen, maar heeft ook zo zijn eigen (bestuurlijke) agenda. Juist het verbinden van die twee zorgt er voor dat erfgoed daadwerkelijk een bijdrage levert aan maatschappelijke vraagstukken (...). Het rendement van de voorgestelde aanpak ligt in de aansluiting op de bestaande identiteit van het gebied en de versterking en werking ervan. De meerwaarde geldt in zowel maatschappelijk, politiek als in financieel opzicht.

Argument: Beleid, Economie, Gebied en Ruimte,

Allereerst wordt tegemoet gekomen aan de marktvraag naar identiteit en daarbij ontstaat een kwalitatief hoogwaardige en betekenisvolle ruimte.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Er is geen ruimte zonder erfgoed; de ruimte is ermee doordesemd. Dat is geen last, maar een geluk. Dat historische karakter is immers van grote waarde voor de samenleving: een ‘unique selling point’ voor economie en toerisme, een rijke referentie voor sociale verbinding en een onuitputtelijke bron voor onze culturele ontplooiing.

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

Historische gebouwen bieden veel mogelijkheden voor herbestemming. De locaties zijn populair en de waardevastheid is gunstig. Duurzame monumentenzorg kan leegstand van monumenten een halt toeroepen, waardoor het haalbaar is om te investeren.

Argument: Beleid, Gebied en Ruimte,

Ten tweede voorziet gebiedsidentiteit in een manier om stakeholders via betekenisverlening te betrekken in het planproces, waarbij gepraat kan worden vanuit belangen in plaats vanuit standpunten

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Hieruit bleek dat spelers een persoonlijke waarde van een gebouw (ik ben er wel eens geweest, ik vind het mooi) zwaarder of net zo zwaar lieten meetellen in het behoud van het gebouw als de historische waarde.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Een tweede idee was beeldbepalende panden te kopen en op te knappen om de identiteit en aantrekkelijkheid van het gebied te versterken.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Dat maatschappelijk vastgoed vanuit bedrijfseconomisch perspectief interessanter is geworden dan voorheen, blijkt uit cijfermateriaal van IPD Nederland. Uit de cijfers van de periode 2009-2011 blijkt dat maatschappelijke investeringen van woningcorporaties, zorg- en welzijnsinstellingen en gemeenten een beter bedrijfseconomisch resultaat behaalden dan (directe) beleggingen in commercieel vastgoed.

Argument: Economie,

Deze identiteit verklaart locaties, de ruimtelijke vorm, het gebruik, en kan tegelijkertijd veel vertellen over de gebruikers van het gebied, hun eigenschappen en waardeoriëntaties.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Erfgoed legt de verbinding tussen heden en verleden van een locatie. De overblijfselen uit het verleden vertellen over de identiteit van een gebied en dragen in belangrijke mate bij aan de ruimtelijke kwaliteit ervan.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Deze paradox, die ook wel bekend staat als de ‘global-local paradox’ of ‘glocalisation’ (Harvey, 1989), wijst er op dat globalisering het nodig en wenselijk maakt dat plaatsen zich juist onderscheiden. Daarbij is authenticiteit in toenemende mate een thema in het publieke debat.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Deze nieuwe dimensie vraagt om een nieuwe planningsmethodiek, waarbij identificatie en herkenning van betekenis in de ruimtelijke omgeving een grote rol spelen. Het eigene in de vorm van het erfgoed blijkt hierbij vaak dé verbindende factor te zijn.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Inrichting van woonwijken, natuurgebieden, herontwikkeling van plekken en plaatsen lijken slechts waarde te hebben als zij een vorm van authenticiteit bevatten.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Aandacht voor zachte waarden kan gebiedsontwikkeling stimuleren.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Gebiedsidentiteit heeft het vermogen verschillende mensen aan te spreken en te verbinden.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Door in te zetten op meerwaarde van erfgoed kan de gebiedsontwikkeling aansluiting vinden bij de hedendaagse maatschappij, waarin de ruimte wordt aangeduid als sociaal product en er evenzoveel verhalen als gebruikers zijn.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

De integratie van erfgoed in ruimtelijk plannen zorgt voor een hogere ruimtelijke kwaliteit. Duurzaam omgaan met de plek en het aanwezige erfgoed zorgt voor een gedragen en kwalitatief hoogstaand plan.

Argument: Beleid, Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Mensen ontlenen waarde (groepsgevoel), status (erkenning) en zin (betekenisvol bezig zijn) aan de interacties en activiteiten binnen de groep. In die zin is erfgoed als betekenisconstructie niet de directe identiteitsverlener, maar vormt het veeleer de aanleiding.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Uit dit onderzoek is te concluderen dat erfgoed in meer of mindere mate van belang is voor mensen en wellicht een constituent voor identiteitsvorming kan zijn, maar de belangrijkste bevinding is dat het vooral gaat om de sociale relaties (zowel reële als verbeelde). Erfgoed vormt voor velen een aanleiding om sociale relaties te starten, te vormen, en te onderhouden, en het zijn deze sociale relaties die het meest van belang lijken voor mensen in hun omgang met historische objecten.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Rehabbed buildings can help revive a whole neighbourhood, even a whole town or city, with resulting higher rents and tax revenues. The least attractive part of town may become suddenly the most attractive. A revitalized neighbourhood attracts new investment, new business and often the pure gold of tourists.

Argument: Economie,

Tourists have helped revive or save many a building or neighbourhood that was ready to be discarded by locals.

Argument: Economie,

The fact is that obsolete buildings are fun to convert and a delight to use once they are converted.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

It is much easier to continue than to begin. Less money is needed, as wel as less time, and fewer people are involved, so fewer compromises are necessary. And you can do it by stages while using the space. The building already has a story: all you have to do is add the interesting next chapter.

Argument: Economie,

Maybe there is such a thing as an ‘aesthetic infrastructure’ and it is as essential to city health as utilities, sewerage and a transportation net. The present needs a past to grow on, according to Kevin Lynch: ‘longevity and evanescence gain savour in each others presence'... we prefer a world that can be modified progressively against a background of valued remains, a world in which one can leave a personal mark alongside the marks of history.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

Many have noticed that young artists flock to rundown industrial neighborhoods and then a predictable sequence occurs: the artists go there for the low rents and plenty of room to move around. They make the area exciting, and some begin to spruce it up. Eventually it becomes fashinable, with trendy restaurants, nightclubs and galleries. Real-estate values rise to the point where young artists can’t afford the higher rents, and the sequence begins again somewhere else.

Argument: Economie,

Stewart Brand onderzoekt in zijn boek wat er met gebouwen gebeurt en hoe ze zich ontwikkelen. Hij onderscheidt zes verschillend lagen van levensduur in een gebouw 1. Site: de geografische locatie heeft een oneindige levensduur 2. Structure: het casco heeft volgens hem een levensduur van 50 tot 300 jaar 3. Skin: het exterieur verandert ongeveer iedere 20 jaar 4. Services: elektra, riolering, etc zijn na iedere 7 tot 15 jaar aan vervanging toe 5. Space plan: de indeling van een gebouw verandert naar gelang de functie. Commerciële ruimtes kunnen iedere 3 jaar een nieuwe indeling krijgen, bij huizen kan het 30 jaar duren 6. Stuff: losse onderdelen in het gebouw als stoelen en lampen kunnen dagelijks tot maandelijks veranderen. Hoe lang de levensduur van een gebouw is hangt volgens Brand ook sterk af van de mate waarin het gebouw veranderd kan worden. Als het gemakkelijk is om laag 4 tot 6 (de snelle processen) te veranderen zonder dat je laag 2 (het langzame proces) hoeft aan te passen, gaat het gebouw langer mee omdat het kan meegroeien met de tijd.

Argument: Ontwerp en Gebouw,

Door maatschappelijke en demografische trends, zoals een dalende potentiële beroepsbevolking, een afnemende groei van de bevolking en nieuwe vormen van winkelen en werken, is het waarschijnlijk dat de vraag naar nieuwe kantoren en winkels verder zal afnemen en de leegstand zal toenemen. Lokaal kan dat leiden tot verloedering van gebieden en op macroniveau kan dit, door de betrokkenheid van institutionele beleggers en banken, effect hebben op de koopkracht en de economische groei.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,

Ook de fiscale regels bevatten prikkels voor het overaanbod van vastgoed. Beleggen in commercieel vastgoed is fiscaal gezien aantrekkelijk, terwijl onttrekkingen aan de voorraad dat voor een deel niet zijn. Onttrekkingen door middel van transformatie (al dan niet door sloop-nieuwbouw) in woningbouw zijn door de btw-systematiek en de overdrachtsbelasting kostbaarder dan herstructureringen waarbij de winkel of kantoorfunctie behouden blijft.

Argument: Economie,

Hoge waarderingen belemmeren ook de mate waarin commercieel vastgoed kan worden getransformeerd naar een andere functie, zoals wonen.

Argument: Economie,

Veelal is uitgegaan van het meest gunstige scenario. En eventuele exploitatietekorten werden vaak gezien als gaten die gedicht moesten worden – onder andere met commercieel vastgoed – niet als signaal van onvoldoende marktvraag. De vraaguitval die intrad met het uitbreken van de crisis heeft laten zien dat onzekerheden onvoldoende waren ingecalculeerd.

Argument: Economie,

De ruimtemarkt moet nauwer worden verbonden met de bouw- en ontwikkelmarkt en de beleggingsmarkt. Een kleinschaliger, meer organische vorm van (her) ontwikkelen kan hieraan bijdragen. De organisatie en de investering vinden dan meer perceelsgewijs plaats, waarbij de eindgebruiker eerder in beeld is. Dit verkleint de risico’s van projecten en zorgt ervoor dat ontwikkelingen beter aansluiten bij behoeften. Hierbij past een meer faciliterende rol voor gemeenten in de vorm van het stellen van randvoorwaarden en het creëren van mogelijkheden voor particuliere en private initiatieven.

Argument: Beleid, Economie, Gebied en Ruimte,

De ruimtelijke ordening heeft vooral bij de productie van kantoren een stimulerende rol gespeeld. De nieuwbouw van kantoren was mede mogelijk door een ruimhartig ruimtelijk beleid en weinig bovenlokale afstemming, daar waar overheden ten aanzien van winkels, maar ook woningen, een veel stringenter en bovenlokaal ruimtelijk beleid hebben gevoerd.

Argument: Beleid,

Daarnaast heeft leegstand negatieve gevolgen voor bestaande stedelijke gebieden; sommige gebieden belanden in een neerwaartse spiraal van functionele veroudering en verloedering

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,

In zijn [ Syntrus Achmea] recent verschenen beleggingsnota 2012-2015 (getiteld ‘Blik op transformatie’) staat te lezen dat het op een aantal locaties (waaronder project Molenwerf in Amsterdam) actief aan de slag is gegaan met de herontwikkeling van leegstaande kantoren en dit ook in de toekomst wil blijven doen (Syntrus Achmea 2012). De achterliggende reden is het streven naar waardebehoud of -stijging.

Argument: Economie,

Transacties van bestaand commercieel vastgoed zijn belast met 6 procent overdrachtsbelasting. Voor kantoren en winkels die tot bijvoorbeeld woningen worden getransformeerd, maar die in fiscale zin niet als nieuwbouw kunnen worden aangemerkt, geldt een overdrachtsbelasting van 2 procent. De overdrachtsbelasting, die in tegenstelling tot de btw in geen geval in aftrek kan worden gebracht, kan daarmee een belemmerende werking hebben voor transacties en transformaties van commercieel vastgoed.

Argument: Beleid, Economie,

Transformatie naar nieuw (in fiscale zin) commercieel vastgoed is daarmee in veel gevallen fiscaal aantrekkelijker dan transformaties naar woningbouw. Transformatie naar functies die geen btw-boekhouding hebben, zoals wonen, is daarmee kostbaarder dan naar functies waarvoor die wel geldt. Deze belastingregels kunnen onttrekkingen aan de voorraad belemmeren.

Argument: Economie,

Om al te veel leegstand en verloedering te voorkomen zal de aandacht moeten verschuiven naar transformatie en onttrekking.

Argument: Beleid, Economie, Gebied en Ruimte,

De gevolgen hiervan kunnen voor de investeerder aanzienlijk zijn. Immers, doordat het gebouw niet als nieuw is aangemerkt, is de levering van het getransformeerde kantoor niet met btw belast, wel met (nietaftrekbare) overdrachtsbelasting. Uiteraard zijn de verbouwingskosten wel btw-belast.

Argument: Economie,

Aantrekkelijker is het verhuren van een verbouwd 'oud' gebouw en het verkopen en verhuren van een tot nieuwbouw getransformeerd gebouw voor commerciële functies.

Argument: Economie,

We may even say that ‘obsolete parts of building stocks can act as reserves for current and future needs’.

Argument: Beleid, Economie,

Readapting obsolete urban assets (e.g., buildings, land, infrastructures) for new uses helps to minimize urban waste and maximize the value of finite resources.

Argument: Duurzaamheid, Economie,

Initially a building tends to maintain much of its value with the passage of time, then it drops and, after a while, it tends to flatten. The tail of the curve may even turn up again and reflect appreciation. The appreciation that is associated with particular construction eras and building styles, and the fact that the supply of those buildings is fixed (i.e., they cannot be reproduced, in response to price increases), produce so-called positive ‘vintage effects’ to price development

Argument: Economie, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Buildings can be used to house more than one economic activity. Consequently, when a building becomes obsolete in one use it may still be profitable in another with lower operating costs.

Argument: Economie,

De vier waarderingsbronnen vorm, functie, informatie en vertrouwdheid bepalen samen wat er met een oud gebouw moet gebeuren. Soms kunnen ze botsen. Zo vonden veel mensen dat een lelijk oud gebouw wel afgebroken mocht worden en vervangen door een mooi modern gebouw (het vorm-criterium). Vertelde je dan dat dat gebouw het laatste in zijn soort was en een voorbeeld van een bepaalde bouwstijl en historische periode (het informatie-criterium), dan mocht het toch blijven staan - niet omdat het daardoor mooier werd, maar omdat het een maatschappelijke waarde kreeg. De persoon bleef het lelijk vinden, maar het werd waardevol voor de gemeenschap en dat argument was sterker dan persoonlijke smaak. Een voorbeeld is de bibliotheek van Den Bosch. Dit gebouw vonden veel geinterviewden lelijk en wat hen betreft mocht het worden afgebroken. vertelde je echter dat het een oudemannenhuis was geweest en een stuk verleden van Den Bosch, dan kreeg het waarde voor de stad en mocht het blijven. Maar het bleef lelijk!

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Mensen hebben geen weerstand tegen verandering, wel tegen verlies aan belevingskwaliteit. Zij zien zowel hun natuurlijke als hun cultuurlijke omgeving als een levend geheel, en inherent aan leven is groei en ontwikkeling. Dit impliceert dat een omgeving het vermogen tot verandering moet hebben, zich moet kunnen aanpassen aan de eisen van de tijd. Ook nieuwe omgevingen kunnen belevingskwaliteiten hebben, alleen op een nieuwe manier vormgegeven.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Memory, for Halbwachs, bound groups of people together, recharging their commonality by reference to the physical spaces and previous instances, often a founding moment, of that collective identity. But clearly the collective nature of Halbwachs’s memory made it amenable to the collective spatiality that is the city. These specific resonances with the city are clear in the following passage: When a group is introduced into a part of space, it transforms it to its image, but at the same time, it yields and adapts itself to certain material things which resist it. It encloses itself in the framework that it has constructed. The image of the exterior environment and the stable relationships that it maintains with it pass into the realm of the idea that it has of itself. (…) A city remembers through its buildings, Rossi argues, so the preservation of old buildings is analogous with the preservation of memories in the human mind.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Identity, it follows, is the sum of all the traces in the city but likewise if development sweeps buildings away then memory loss and identity crisis threaten and the city loses its typology (its memory forms), and can no longer act as a kind of guide or exemplar for the people living in it.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Benjamin’s attitude to such traces, which is similar in some respects to Ruskin’s appreciation of the architectural detail as an embodiment of those who made and used the building, has licensed a contemporary attitude towards building materials in which it is common to find memory located in a wall surface or chipped paintwork or some other material trace or fragment. Memory is understood in these instances to be a presence as if an older discourse locating memory in the structures of the human form has now been transferred to the structures made by humans.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

If memory obeys periods, then urban memory in the traditional city, as Anthony Vidler has suggested, was ‘that image of the city that enabled the citizen to identify with its past and present as a political, cultural and social entity’. In such a city, monuments functioned by metaphorical tropes to remind the citizenry of their relation to past deeds and events and to indicate their relation to utopia. Memory was thus a rhetorical form whose patterns were mapped across spaces and objects.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Monuments are usually paid for or at least sanctioned by the state and represent what must be remembered according to established power, although they can also stand for challenges to that power. Monuments can themselves often be subject to memory-wiping operations by insurgent groups (such as the destruction of the Vendôme Column by the Paris Commune) or, most obviously, if they offend the sensibilities of a newer regime.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

The dialectic of contradiction between the hidden and visible thoughts is a dynamic requiring active maintenance, a dynamic which takes up energy that might otherwise be available for transforming and making history. This hypothesis is an application of Freud’s early theory of memory, to which I then bring the concepts of narcissism, cathexis, and thoughts on the relationship between ideas and emotions, public and private representation, urban and suburban memory.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Duineveld bevraagt de volgende veronderstelling: “De aanwezigheid van cultuurhistorie wordt binnen het cultuurhistorisch beleidsveld, in de daarbinnen geproduceerde rapporten en nota’s, overwegend gelegitimeerd met positieve argumenten over het maatschappelijk nut daarvan. Cultuurhistorie zou de ruimtelijke kwaliteit verbeteren, de ruimtelijke variatie verhogen en de identiteit van plekken versterken. Cultuurhistorie zou ook de sociale identiteit en daarmee de sociale cohesie van een nieuw te ontwikkelen gebied kunnen verbeteren. Het zou een antwoord zijn op de toenemende schaalvergroting en uniformiteit van het landschap en de voortschrijdende globalisering.” Duineveld betoogt dat de veronderstelling dat cultuurhistorie bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteiten, ruimtelijke variatie, versterking van plekken, en verbetering van sociale cohesie bewaarheid kan worden mits die cultuurhistorie een representatie is van hetgeen burgers als zodanig beleven en waarderen, en niet (alleen) die van de professionals. Duineveld gaat daarvoor in zijn onderzoek in op de manier waarop beleving en waardering tot stand komen. Hij stelt dat instituten zich bewust moeten zijn dat die totstandkoming verschilt per groep (professionals en niet professionals). Een keuze voor het behoud van een bepaalde verhaallijn betekent per definitie het naar de achtergrond drukken van andere verhaallijnen en waarheden.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Een tweede, binnen het cultuurhistorisch beleidsveld minder gehoorde mogelijkheid om meer draagvlak voor de doelen en middelen van het beleid te krijgen, is het beleid van de overheid te laten aansluiten op de wensen van de burgers met betrekking tot de door hen gewaardeerde cultuurhistorie.

Argument: Beleid, Sociaal en Maatschappelijk,

Daarnaast heeft onderzoek naar de relaties tussen cultureel erfgoed en de waarde-ontwikkeling van vastgoed aangetoond dat de aanwezigheid van cultureel erfgoed in de nabijheid van vastgoed of een beschermde status van vastgoed een positieve invloed heeft op de vastgoedwaarde.

Argument: Economie,

Veel onderzoek is gedaan naar de financiële opbrengsten van erfgoed. De economische waarde van een monument is echter wat anders dan het economisch belang van een partij die bij de instandhouding van dat monument is betrokken. De eerste hangt samen met de positie van het monument in de vastgoedmarkt, de tweede met de haalbaarheid van de instandhoudingsstrategie in relatie tot de daarmee gemoeide kosten en de financiële situatie van de partij die die kosten moet maken. Ook al worden economische belangen en cultuurhistorische waarden als twee verschillende, zo niet tegenstrijdige zaken beschouwd, zij zijn wel aan elkaar gerelateerd. Bij het maken van een keuze voor een bepaalde instandhoudingsstrategie spelen naast de technische toestand en toegekende cultuurhistorische waarde ook de beschikbaarheid van financiële middelen mee. Bij het tegen elkaar afwegen van deze aspecten, kan een cultuurhistorische waardestelling een belangrijke rol spelen als deze ook inzicht geeft in een mogelijke hiërarchie in de benoemde waarden. Een dergelijke rangorde in waarden biedt, in combinatie met inzicht in de technische toestand, een goede basis voor beslissingen over de prioriteit van ingrepen en de daarmee samenhangende verdeling van financiële middelen. Met name in de kunstrestauratie, maar ook in andere domeinen van het cultureel erfgoed, is er ervaring met een dergelijke werkwijze.

Argument: Economie, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Er is ook kritiek op het loslaten van financiële modellen op erfgoed. Verschillende studies benadrukken dat het bijna niet mogelijk is om immateriële aspecten als cultuurhistorische waarde en menselijk welzijn te kwantificeren of te vertalen naar financieel gewin. De reden hiervoor is dat deze zaken zich moeilijk zouden laten uitdrukken in geld. In de eerste plaats omdat er geen sprake zou zijn van een markt met vraag en aanbod en ten tweede omdat monumenten en erfgoed geen individueel belang vertegenwoordigen, maar een gemeenschappelijk.

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

Cultuurhistorische waarden zijn onderdeel van de kwaliteiten van een monument of gebied. Het herkenbaar houden hiervan vormt een randvoorwaarde en een inspiratie bij het ontwerpen en uitvoeren van nieuwe ontwikkelingen.

Argument: Ontwerp en Gebouw,

Een monument heeft, net zoals ieder ander gebouw, een bepaalde waarde als vastgoed. Deze waarde wordt vastgesteld door een taxatie. De uitkomst is een inschatting van het bedrag dat een object op het moment van opname in het economische verkeer kan opbrengen. Deze wordt bepaald door het marktklimaat, de bouwkundige toestand van het gebouw en aspecten als de kwaliteit van de omgeving waarin het gebouw staat en de aanwezigheid van voorzieningen daarin. Ook het gebruiksnut, de functionaliteit en duurzaamheid van het bouwwerk zijn van belang voor het bepalen van zijn marktwaarde. De economische waarde van roerende en onroerende erfgoederen is breder dan alleen de taxatiewaarde. Monumenten en erfgoed kunnen op lokaal niveau sociaaleconomische voorspoed opleveren. Veel van de onderzoeken op dit vlak richten zich op de opbrengsten die worden gegenereerd met de openstelling en het hergebruik van monumentale gebouwen en gebieden voor respectievelijk de toeristische en commerciële sector. Met gebruik van rekenmodellen als een Maatschappelijke Kosten-Baten Analyse of een multicriteria-analyses wordt beoordeeld wat de economische effecten van monumenten en erfgoed zijn, op nationaal of lokaal niveau

Argument: Economie,

Cultuurhistorische kwaliteiten verschaffen bewoners van een dorp, stad, streek of land een gevoel van eigenheid.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Het beter benutten van de cultuurhistorie kan voor verschillende beleidsterreinen een belangrijke meerwaarde hebben. Dit geldt in versterkte mate voor een weloverwogen combinatie van cultuurhistorisch en ruimtelijk beleid.

Argument: Beleid, Gebied en Ruimte,

Als er geen bewust cultuurhistorisch geïnspireerd beleid wordt gevoerd, wordt de unieke in vele eeuwen opgebouwde kwaliteit overschaduwd door de herinrichting van de ruimte.

Argument: Beleid, Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

Daardoor krijgt de verscheidenheid in ons land een extra dimensie en tegelijkertijd zorgt dat voor betrokkenheid van mensen bij hun omgeving.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Het langetermijnperspectief van de cultuurhistorie kan ons in staat stellen de waan van de dag te relativeren.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Cultuurhistorie wordt daarbij beschouwd als van vitale betekenis voor de samenleving en de individuele burger. Het behoud en het benutten van het cultureel erfgoed voegt kwaliteit toe aan de culturele dimensie van de ruimtelijke inrichting.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Voor bewoners en toeristen vormt het cultureel erfgoed de spiegel van de bewoningsgeschiedenis. Het in stand houden van cultuurhistorische waarden waarborgt informatie over de loop van onze geschiedenis.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Cultuurhistorie "ontstaat" elke dag, maar het is zaak informatie van vroeger te bewaren en bewust te gebruiken voor vernieuwing. Op deze manier levert cultuurhistorische informatie inspiratie aan ontwerpers van steden, landschappen en gebouwen. Ze biedt de basis om ontwikkelingsgericht om te gaan met cultuurhistorische kwaliteiten bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

Met respect omgaan met het cultureel erfgoed bij ruimtelijke ontwikkelingen biedt waarborgen voor de historische continuïteit en opent mogelijkheden om de culturele identiteit van een dorp, stad, regio of het gehele land te behouden.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Ook esthetische overwegingen zijn een motief om cultureel erfgoed in stand te houden.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

De relatie tussen cultuurhistorie en ruimtelijke inrichting is dus een relatie onder spanning en juist die spanning kan de waarde ervan zijn.

Argument: Ontwerp en Gebouw,

De cultuurhistorie is geen zelfstandige ruimtelijke functie, zoals bijvoorbeeld 'natuur' (zie paragraaf 6.2). Cultuurhistorie is een aspect dat van waarde is als het betrokken wordt bij de uitvoering van beleid.

Argument: Beleid,

Versterking van de cultuurhistorische identiteit door het benutten van kansen bij (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven in deze gebieden en indien nodig door een gebiedsgerichte aanpak.

Argument: Gebied en Ruimte,

Daarnaast biedt het bestaande cultuurhistorisch erfgoed een voedingsbodem en inspiratiebron voor de vormgeving van ruimtelijke functies.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

In het toeristisch beleid is de overtuiging dat het rijk geschakeerde aanbod op het gebied van kunst en cultuur kan worden ingezet bij de bevordering van het binnenlands en het inkomend toerisme inmiddels gemeengoed.

Argument: Beleid, Economie,

Cultuurhistorische informatie, opgeslagen in de ondergrond, de ruimtelijke structuur en de bouwwerken, kan het ruimtelijk en maatschappelijk fundament vormen voor ruimtelijke plannen. Ze kan een rijke voedingsbodem zijn voor nieuwe initiatieven en zo de identiteit van een plek versterken.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Cultuurhistorische elementen en patronen in het landschap – en verrassend vaak ook in het stedelijk landschap – hebben veelal tevens ecologische waarde en dragen bij aan het behoud van biodiversiteit.

Argument: Duurzaamheid,

Zo kunnen de onrust en het identiteitsverlies die vaak gepaard gaan met grote ruimtelijke ontwikkelingen gedeeltelijk worden gecompenseerd door voor onze toekomstige leefomgeving inspiratie te ontlenen aan het besef van de continue, doorgaande lijnen in de geschiedenis.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

De behoefte aan historisch verankerde identiteit, aan ‘trage’ bewegingen in de tijd, aan onderscheidend vermogen, aan nuances, herkenbaarheid en verscheidenheid, kan tevens worden gezien als contrapunt voor de dominante invloed van een nivellerende mondiale cultuur

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Cultuurhistorie herinnert er aan dat cultuur met al haar facetten en waarden (integratie en cohesie, differentiatie en ontplooiing, ontwikkeling, overdracht en reflectie) niet slechts op dit moment bestaat maar ook een betekenis heeft die decennia of zelfs eeuwen ver in de tijd kan reiken. Cultuurhistorie is dus van vitale betekenis omdat ze de cultuur, de samenleving en het individu, boven het momentane verheft en in de lange lijnen van de tijd plaatst

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

‘Behoud door ontwikkeling’ is het devies: door nieuwe gebruiksmogelijkheden te zoeken worden oude landschappen en bouwwerken bewaard. Evenzeer gaat het om ‘ontwikkeling door behoud’: door zuinig te zijn op ons cultureel erfgoed investeren we in ontwikkeling en versterking van identiteit, kennis, woongenot, vestigingsklimaat en toeristisch potentieel.

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

Cultureel erfgoed is een belangrijke economische factor. Cultuurhistorische kwaliteit leidt al snel tot een hogere marktwaarde. Ook biedt cultuurhistorie grote mogelijkheden voor recreatie en toerisme, en dat niet alleen voor toeristen uit het buitenland.

Argument: Economie,

Cultuurhistorie is een bron voor geschiedenisonderwijs en voorlichting. Educatie versterkt het historisch besef. Cultureel erfgoed is basismateriaal voor wetenschappelijk onderzoek waaruit het verhaal van de bewonings- en ontginningsgeschiedenis wordt afgeleid.

Argument: Ontwerp en Gebouw,

Wie streeft naar diversiteit vindt immers in de reeds bestaande cultuurhistorische diversiteit een rijk beginpunt. Iedere plek en ieder gebied heeft zijn unieke geschiedenis met daaraan gekoppeld een specifieke ruimtelijke inrichting en daarmee een eigen karakter. Daarop voortbouwen garandeert ten minste een zekere weerstand tegen vervlakking en biedt ook uitdrukkelijk kansen voor een hoogwaardige ontwikkeling

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Duurzame instandhouding van bestaande cultuurhistorische kwaliteiten door beleidsmatige verankering in het nationaal ruimtelijk beleid en in streek- en bestemmingsplannen.

Argument: Beleid,

Experimenteren is belangrijk, het goede voorbeeld geven leidt tot meer succes dan het opleggen van normen. Accepteren dat het soms ook misgaat hoort hier bij. Voor het inblazen van nieuw leven in een gebouw moet er betrokkenheid ontstaan, als basis voor herkenbare verhalen.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Onderzoek van de TU Delft over herbestemming van leegstaande kantoorruimte. Herbestemmen van kantoorpanden tot woningen voorziet in een grote maatschappelijke behoeft. Qua bouwtijd en bouwkosten zijn forse besparingen mogelijk en het herbestemmen draagt bij aan het behoud van cultureel erfgoed. Daarnaast is er minder sloopafval en worden bestaande bouwmaterialen langer gebruikt, wat herbestemming duurzamer maken. Tegelijkertijd zijn er ook belemmeringen: woningen brengen minder op dan kantoren, bestemmingswijzigingen moeten worden aangepast, het is een complex proces. Om snel te kunnen inschatten of een project potentie heeft zijn drie vetocritera opgesteld die het mogelijk maken om met een Quick Scan in te schatten of het loont om tijd en energie in het project te steken. Deze criteria zijn: - ligging in een gemeentelijk prioriteitsgebied voor woningbouw, onvoldoende parkeercapaciteit of een huurprijs van minder dan 100 € - dan is het risico van blijvende leegstand zeer groot en valt het af. Naast deze vetocriteria zijn diverse graduele criteria opgesteld om de potentie van een project te kunnen bepalen. Na onderzoek bleken deze criteria te streng: projecten die afvielen werden alsnog succesvol herbestemd.

Argument: Beleid, Economie,

Gaat het om cultureel erfgoed, dan zijn de projecten niet zelden beladen met emotionele reacties van omwonenden en actiecomités. Wanneer ten slotte wordt gestart met de herontwikkeling, zijn vaak dure aanpassingen verplicht om de gebouwen op het niveau van moderne regelgeving en milieueisen te brengen. Toch kan herbestemming ook dan interessant zijn. Zeker wanneer de verloedering van de buurt heeft geleid tot een zodanig lage aanvangswaarde, dat er een redelijke kans op een aantrekkelijke waardestijging ontstaat

Argument: Economie, Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Ons erfgoed is economisch waardevol. Het is uniek, schaars en onvervangbaar. Investeren in gebouwd erfgoed komt niet alleen ten goede aan ons welzijn, maar ook aan onze welvaart.

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

De gebouwen zijn niet alleen beeldbepalend, ze zijn ook van belang voor de ruimtelijke en stedenbouwkundige ontwikkeling van Zuid-Holland. In veel woonwijken vormen zij een stedenbouwkundig oriëntatiepunt. Bovendien vertegenwoordigen zij het oeuvre van belangrijke Nederlandse architecten.

Argument: Gebied en Ruimte,

Een herbestemming kan een broedplaats zijn voor het ontwikkelen van nieuwe ideeën en creatieve visies op gebouw en functie

Argument: Economie, Ontwerp en Gebouw,

Monumenten, zowel rijks- als gemeentelijke, uit vrijwel alle belangrijke cultuur- en architectuurhistorische perioden, bepalen de aanblik van de polders, de dorpen en de steden.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

Monumenten zijn per definitie duurzaam. Ze gaan immers al generaties lang mee.

Argument: Duurzaamheid,

De waardevolle panden die vrijkomen, zijn vaak beeldbepalend voor een stad of een dorp. Ze staan midden in een wijk, vormen het centrum van een dorp of ze waren decennialang de huisvesting van de grootste werkgever in de omgeving.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Monumenten vertegenwoordigen een aanzienlijke economische waarde. Ook voor ondernemers is een herbestemd pand een aantrekkelijke vestigingsplek.

Argument: Economie,

Wanneer een definitieve nieuwe functie nog niet bekend is kan een tijdelijke herbestemming een interessante optie zijn. Dit voorkomt bouwkundige achteruitgang en verpaupering van de omgeving. Antikraak als tijdelijk bewonen van leegstaand erfgoed op basis van een bruikleenovereenkomst draagt hieraan ook bij.

Argument: Gebied en Ruimte,

Leegstand neemt hand over hand toe. Men doet er goed aan mogelijkheden te scheppen voor het tijdelijk anders bestemmen. Dit biedt kansen om op een flexibele wijze in te spelen op een onzekere toekomst voor een gebied. Het voorkomt verdere verwaarlozing, het maakt de omgeving meer leefbaar en het geeft het gebouw een bestemming in de periode op weg naar een definitieve besluitvorming over de herbestemming.

Argument: Beleid, Gebied en Ruimte,

Een monument in een slechte staat, heeft een negatieve invloed op de kwaliteit van de directe omgeving van dat monument. De meest duurzame manier om ons erfgoed te behouden is het weer een eigentijdse functie te geven en tegelijkertijd de waarden te behouden en te versterken.

Argument: Gebied en Ruimte,

Als mensen hun voorkeur uit mogen spreken over een gebouw, geven ze de voorkeur geven aan een oud gebouw mits het goed onderhouden is. Is dat niet zo, dan gaat de voorkeur eerder uit naar een nieuw gebouw.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

It would surely be useful in the ongoing debate over the preservation of older buildings if environmental psychology could speak with a clear voice on the issue of the noneconomic value of such buildings. Are older buildings generally preferred to more modern buildings? If not, are they sometimes preferred, and is it possible to identify the circumstances under which older buildings have high preference? (...) Frewald’s data on rated descriptor variables offer insight into why older buildings were preferred over modern buildings. She found that the older-building categories were also rated higher on physical feature contributing to visual richness (decoration, natural materials, curves articulated walls), legibility (distinctiveness), and mystery (opportunity for exploration, promise of further information). (...) Frewald argued that the informational model provided a plausible theoretical account of why older buildings were preferred. To check this possibility, we obtained ratings of complexity and mystery. (…) Given the strong trend toward symmetry and recti linearity on the design of contemporary buildings, we feel that Frewald’s argument for higher coherence in older buildings lacks credibility. Nonetheless, as a check, we also obtained ratings of coherence.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Over de rol van erfgoed: het zet steden en regio’s op de kaart, versterkt de ‘culturele lading’ van plekken te midden van de opgerekte markt van vrije tijd en toerisme, kan dienen als drager van ruimtelijke ordening en vormgeving in een tijd van toenemende ruimtedruk, komt tegemoet aan de koopkrachtige vraag van een stijgende middenklasse naar karakteristieke woon-, werk en recreatielandschappen, vormt een bron van lokale/regionale trots, enthousiasme en betrokkenheid en komt, in het verlengde van de roep om biodiversiteit, tegemoet aan het streven naar culturele diversiteit en duurzaamheid. Een te starre monumentenzorg is een bedreiging voor het voortbestaan van het erfgoed; eenvoudigweg omdat er geen nieuwe functies en daarom geen economisch draagvlak meer is om gebouwen een nieuw leven te geven. Wij stellen vast dat er zonder een professionele architectuur, stedenbouw en ruimtelijke ordening geen toekomst is voor de erfgoedsector. Zonder de mogelijkheid om ontwerpend te onderzoeken welk gebruik het beste past bij het erfgoed en hoe dit economisch rendabel kan gebeuren, is erfgoedzorg betekenisloos.

Argument: Beleid, Economie, Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

The heritage conservation approach that developed during the 1990s saw the heritage as a component of spatial quality embedded in a new plan.

Argument: Gebied en Ruimte,

Landschapsvoorkeuren: de preference matrix van Kaplan en Kaplan. Een aanname achter deze theorie is dat kennisverwerving bij mensen sterk heeft bijgedragen aan overleving, en dat we daarom een aangeboren voorkeur hebben voor die landschappen die deze kennisverwerving bevorderen. Kennisverwerving wordt gestimuleerd, volgens deze theorie, door samenhang binnen het landschap dat direct zichtbaar is (bevordert begrip), complexiteit daarvan (bevordert verdere bestudering), voorspelbaarheid van het landschap dat men zou kunnen zien als men verdergaat (bevordert begrip) en mysterie van dit verderop liggende landschap (bevordert exploratie). Een belangrijk aspect uit die matrix is coherentie en het gemak waarmee de omgeving afgelezen en begrepen kan worden. Wanneer herbestemming de logica van een plek behoudt en vergroot door het afleesbaar en beleefbaar te houden, waardeert men die plek. Logica kan hier gelezen worden als het begrip van het ontstaan en de groei van een plek.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Demolition leads to a huge amount of resources being discarded and wastes large quantities of embedded energy. In the case of buildings with historic significance, demolition becomes even less acceptable for cultural reasons.

Argument: Duurzaamheid,

The ‘spirit’ unites the essential qualities that make a heritage building a place with a distinguished identity; in short, the ‘spirit’ imbues a place with a soul.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

It is also important to note the crucial difference between architecture and heritage, as well as the fundamental distinction between history and heritage. Built heritage entails, in principle, all kinds of physical structures inherited from the past that are publicly recognized as irreplaceable sociocultural resources in the present. It is the combination of matter and meaning that makes the heritage buildings especially worthy of passing on to next generations. This amalgamation of tangible and intangible values has caused many a heated debate over a period of more than two centuries.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

In his famous essay on the ‘Modern Cult of Monuments’ (1903), Riegl spoke of a ‘cult’ to indicate that the appreciation of the historic fabric was like a secular veneration of the historic buildings as if they were sacred relics of the past.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

These unintended monuments, the bulk of our built heritage today, can also be appreciated for their historical or aesthetical values.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Erfgoed krijgt pas waarde als het als waardevol gezien wordt en als het overgedragen wordt. De argumenten hiervoor zijn divers maar komen voort uit een belang en een behoefte deze waarden over te dragen aan volgende generaties. Dit raakt het wezen van erfgoed: het overdragen naar volgende generaties.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Built heritage stands out due to a distinctive historic architectural character. This represents a unique selling point that will probably lead to a larger percentage of real estate investments being diverted towards the restoration and adaptive reuse of historic buildings.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,

He [Riegl] associated the appreciation of a clearly visible age in ancient buildings with a general psychological human need to be in direct contact with the past in an attempt to situate oneself in time and place amid an ever-changing environment.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

The conservation of these buildings posed an ethical dilemma: they were designed by architects who held critical anti-monumental stance, holding that buildings should be purely functional, and that, when having lost their function, they should be disposed of. This means that conserving the substance of these ‘ordinary’ buildings as ‘monuments’ goes contrary to their original ‘idea’.

Argument: Ontwerp en Gebouw,

The architect contributes both to the value creation for historic real estate and to a historic continuity by mastering all of this knowledge and integrating it with ingenious creativity.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

By recognizing restrictions as challenges, the architect makes use of what is available and, in so doing, generally creates economically viable and sustainable solutions.

Argument: Economie, Ontwerp en Gebouw,

The community value is closely linked to the personal perception and memory of people and their community. Apart from the icons that typify the appearance of a neighbourhood, village or district, a high community value is often represented by objects related to social life, like community centres or schools.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

By definition, monuments have always been exceptional objects: masterpieces of architecture or symbols of our culture.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

On the other hand, buildings that mean nothing to the experts can be regarded locally as essential monuments.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Monument policy links the conservation of heritage to sound economic exploitation - which in many cases leads to major renovations and transformations of heritage.

Argument: Beleid, Economie,

Now that the vacancy rate is a structural problem in the Netherlands, adaptive re-use has become a political priority.

Argument: Beleid, Economie, Gebied en Ruimte,

There is also a widespread feeling that architectonic interventions are (can be) necessary to give heritage a new life, sound exploitation and social relevance.

Argument: Economie, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

The architect is strongly challenged to make a visible and prominent contribution to bringing the heritage back to life and putting it into (healthy) operation. Architecture can put heritage back on the map, as it were, and give it a right to exist.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

The design of interventions in heritage is (has become) also important for contemporary architecture. Architects are actively involved in themes like authenticity, identity, contextual design and renewal of the building. In this way, heritage offers fertile ground for architectonic innovation.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

Objects of little relevance as such can represent crucial links in a cityscape.

Argument: Gebied en Ruimte,

Judging by projects for restoration, adaptive re-use or transformation of heritage over the past twenty years, an awful lot of things can be done with monuments these days, varying from detailed conservation to complete reconstruction, partial demolition or radical change, all with the consent of the heritage authorities.

Argument: Ontwerp en Gebouw,

Monuments can have different meanings that are linked directly to the historical building substance: as a relict which reminds us of the past, as an outstanding work of art or craftwork, and as a historical source.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Although restoration and adaptive re-use still involve additional costs when compared to (large scale) new developments, they produce added value in different ways, also money-wise.

Argument: Economie,

These days, the experience of heritage is important.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Utilizing heritage generates added value (…) it means preservation of monuments. Sometimes in their most authentic form, but more often adapted for reuse and transformed to accommodate new functions. Functions that once again make heritage vital and meaningful.

Argument: Ontwerp en Gebouw,

They are quite prepared to pay for facilities and services. An interesting aspect with regard to adaptive reusers is that they are also willing to pay for the activities and the network (…) The Schieblock tenants actually pay a higher price for the workspaces than in other buildings.

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

The adaptive reuse paves the way for area development, creating a unique, varied and appreciated part of town.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

From 2008 onwards, during the crisis, Strijp R was the only major housing site in Eindhoven where building continued, due to its attractive identity.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

The conversion of the former Guangdong Float Glass Factory is an experiment of rediscovering the lost spatial existence and experience via architectural on contemporary industrial relics.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

The quest for a new future for a book-shop has also led to the renewed significance of an ancient church as a meeting place for the community.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

To attract and retain highly qualified staff, metropolitan allure was required. The inner city of Eindhoven could not offer this quality, but the former factory sites had the potential to provide it.

Argument: Economie,

Villa Dordrechts generates favorable publicity for Dordrecht and it attracts visitors from home and abroad. Villa Augustus is putting Dordrecht on the map as a precursor for urban agriculture.

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

The added advantages of this development [Villa Dordrecht] are that the project demonstrates the potential of the city wharf area and that is has changed Dordrecht as a city. The city's self esteem has increased, as has the conviction that Dordrecht can handle spatial projects.

Argument: Beleid, Economie, Gebied en Ruimte,

Adaptive reuse offers an opportunity to exploit heritage, make it profitable and accessible, and to add new quality and meaning to it.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,

They also frequently offer a crucial extra quality: an identity that comes with the history. A story that appeals to people and ensures that they can enter into a relationship with the building

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Adaptive reuse of an existing building proved to have yet another advantage over new construction. It can be renovated in phases, with the next phase only starting once the previous one has been let, generating income.

Argument: Economie,

Not only are the buildings given a quality boost, but also the car park, which is made greener and livelier with temporary reused pavilions.

Argument: Gebied en Ruimte,

Heritage, adapted to contemporary comfort requirements, has turned out to be an attractive option for settlement.

Argument: Economie,

Monuments that have been adapted for reuse generate new vitality in villages affected by demographic decline. They attract visitors and entrepeneurs, and become meeting places for the residents to be proud of.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,

Designs which make use of heritage are ensured of support among the population, even if a major intervention is required, for example to make rivers safer. (…) Boosting the vitality of the neighborhood, working on sustainability, realizing valuable new functions that were not there before, or creating an urban environment.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Urban renewal new style was aimed at improving living conditions by making use of the existing building stock.

Argument: Gebied en Ruimte,

The much maligned offices dating from the 1970s and 1980s are often ideally suited for transformation into housing for specific target groups.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

For a millenial, a fix-up house in an old city disctrict is much more in line with his housing needs than a spick-and-span house in a new residential area.

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

Reused buildings are often the placemakers that trigger area developments and provide there with a familiar and recognizable heart.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,

In society, (the sense of) authenticity is a mass product.

Argument: Economie, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Adaptive reuse is an important pillar of our creative industry.

Argument: Economie,

Reused buildings are environmental friendly and contribute to a circular economy.

Argument: Duurzaamheid, Economie,

Heritage is not longer regarded exclusively as a victim of unscrupulous progress, but through adaptive reuse can also contribute to social development.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Adaptive reuse of buildings is in line with a global need for sustainability.

Argument: Duurzaamheid,

The establishment of the architectural office in the neglected port area has attracted so much attention from other companies that the municipality is now in the process of adjusting its zoning plan. In this way, a private adaptive reuse project served a public interest

Argument: Beleid, Economie, Gebied en Ruimte,

According to the survey Counting on Adaptive reuse, adaptive reuses of monuments that succeed in making these kinds of connections generate an added value - an added value which also can be expressed in other terms than the real estate economics term 'profit'.

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

Old buildings provide meaning. In a turbulent political and social era in which large groups of people are getting more footloose, this might be what people increasingly need: no tabula rasa, but being part of a layered history

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Mensen hebben altijd herbestemd, voortdurend hebben zij de gebouwen waarin zij leven en werken naar hun hand gezet. Maar herbestemming heeft de laatste jaren steeds meer de aandacht getrokken van ontwikkelaars, erfgoespecialisten en ontwerpers die de gebouwenvoorraad onderzoeken op kostenefficiente verbouwing en gezonde exploitatie. Het is steeds meer het begrip geworden waarbij een duidelijk zichbare, monumentale en bepaldende architectonische ingereep wordt gedaan (...). Bij herbestemming spreekt men al snel van winst. Het gebouw blijft bewaard en structuur en terreinen gaan niet verloren, puin hoeft niet te worden afgevoerd. (...) Toen [jaren 80] was het vooral nut dat vooropstond. Een gebouw leeg laten staan is nergens goed voor. Niet voor het gebouw en ook niet voor de eigenaar.

Argument: Duurzaamheid, Economie, Gebied en Ruimte,

Onderzoek naar de ruimtelijke economie blijkt ook uit te wijzen dat investeringen in het herstel, goed onderhoud en benutten van de bijzondere architectuur en culturele waarde van monumenten, zich uiteindelijk op lange termijn heel vaak terugbetalen in een stijgende waarde. Niet alleen financieel economisch opzicht, maar vanwege de positieve waardering ook in cultureel opzicht. Gentrification oftewel residentiele revitalisering is daarbij een belangrijk begrip en een nieuw en spectaculair of veelzijdig gebruik van een object kan als aanjager van nieuwe ontwikkelingen op een eerder stilgevallen plek fungeren. Veel lijkt geoorloofd onder het mom van maatwerk, waarbij elke plek en gebruiker een specifieke aanpak vragen en krijgen, zolang het teminste niet gaat om beschermde objecten, zoals monumenten

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

Terwijl er momenteel in Nederland op grote schaal herbestemd wordt, waarbij de ontwerper een grotere rol lijkt te krijgen of zelfs het voortouw neemt, is de theorievorming rond deze vorm van architectonisch ontwerpen niet wijdverspreid. Er is bijna geen zelfstandige literatuur binnen de rijke wereld van architectuurpublicaties die gaat over andere dan technische aspecten van verbouwingen (...). Het kan vaak niet creatief, inventief of gek genoeg om de 'nieuwe kwaliteit' te bereiken. Dat komt de laatste jaren vooral omdat er nogal ronkend verwachtingen aan herbestemming worden vastgemaakt. Men hoopt dat een opvallend vernieuwd gebouw of complex een gunstige uitwerking heeft op de bedrijvigheid en daarmee op de culturele en economische waarde van het object zelf, maar ook van de omgeving.

Argument: Economie, Ontwerp en Gebouw,

Paradoxaal genoeg is het bij gebouwen met een bijzondere geschiedenis beter om niets te doen, van elke ingreep af te zien. Dat is dan de enige mogelijkheid om respect te tonen voor de ouderdom of eerbiedwaardige geschiedenis, voor het niet-dynamische, het inefficiënte, het niet veranderbare, meer het hoekige, onverwachte, onaangename, unheimliche, onmaakbare, dat wat zo snel verdwenen is en eigenlijk nodig is om ons historisch bewustzijn, ons collectieve geheugen waardevol te maken. Kortom, of een herbestemming slaagt heeft meestal weinig te maken met de waarde van het voorgaande gebouw of met geschiedenis. In de regel is het zelden mogelijk om het oorspronkelijke nog te begrijpen als de herbestemming klaar is. Dat vraagt dus om minder herbestemmen of opnieuw beginnen waar al een gebouw staat. Minder doen, meer laten, maar vooral, minder ontwerpen en denken dat gebouwen ooit af zijn en eerder stapsgewijs blijven aanpassen waarbij verval geen kans krijgt, en waarbij verlies gecompenseerd wordt door een nieuwe fase.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Risico bij herbestemming: een beschermd monumentaal pand dat na herbestemming een halfslachtige gedaante heeft, zou in die vorm misschien niet voor bescherming in aanmerking zijn gekomen.

Argument: Ontwerp en Gebouw,

Niet herbestemmen leidt tot leegstand en verval, diefstal en vernieling (…) kan een heel gebied in verval doen raken. Tegelijkertijd kan leegstand vanuit cultuurhistorisch perspectief zinvol zijn om sloop te voorkomen

Argument: Gebied en Ruimte,

In de praktijk blijk echter dat herbestemming in veel gevallen niet duurder maar zelfs goedkoper is dan nieuwbouw.

Argument: Economie,

Bij sloop en nieuwbouw gaat vaak de identiteit, herbergzaamheid en samenhang van een gebied verloren.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Herbestemming van grote monumenten is een goede garantie voor behoud van belangrijke cultuurhistorische waarden die in het pand opgesloten liggen en voor de specifieke identiteit van de buurt, dorp, stad of landschappelijke omgeving, waarin het monument gelegen is. Voorts is herbestemming weliswaar een financieel risico, maar wel een dat door veel partijen wordt genomen. Ook vanuit milieu-oogpunt is herbestemming een uitstekende optie. Er gaat namelijk geen materiaal verloren.

Argument: Duurzaamheid, Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

Wat opvalt is dat vele eeuwenoude monumenten het einde van de 20e eeuw hebben gehaald zonder een economisch rendabele functie. Vele kerken of stadspoorten die hun functie hebben verloren, worden toch als monumenten gekoesterd en onderhouden. Voor monumenten van voor 1850 is groot maatschappelijk draagvlak ontstaan. Voor jongere monumenten ontbreekt deze coulance, behoud voor de toekomst kan alleen worden verzekerd als er een economische, rendabele of maatschappelijk aanvaarde bestemming aan kan worden gegeven.

Argument: Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

Over optredens in leegstaande gebouwen: deze hebben sloop niet altijd kunnen voorkomen maar dergelijke druk bezochte voorstellingen krijgen steevast veel aandacht van de media en bevorderen zo argeloos de publieke belangstelling voor industriële monumenten.

Argument: Beleid, Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

Herbestemming blijkt op termijn niet altijd een garantie voor duurzaam behoud te zijn: tal van waardevolle bedrijfsgebouwen zijn na een periode van herbestemming alsnog gesloopt. Meestal op initiatief en aandrang van de gemeente; waar tegengas van de lokale bevolking uitblijft volgt steevast sloop.

Argument: Beleid, Sociaal en Maatschappelijk,

Over grote complexen: integraal behoud van dergelijk grote complexen is in de praktijk per definitie niet realiseerbaar gebleken. Er zijn altijd niet of minder bruikbare gebouwen vanuit de potentiele nieuwe bestemming(en) bezien, gebouwen die technisch te ver heen zijn of gebouwen, die verkeerd zijn gesitueerd. Voor behoud van een fabrieksschoorsteen als herkenbaar landmark zonder economisch nut wordt slechts bij uitzondering een dekking in de exploitatieomzet gereserveerd, zodat deze meestal uit het stadsbeeld verdwijnen. Ook soms fraai met baksteenornamenten versierde omringende fabrieksmuren vallen af, omdat het openen van en met de omgeving integreren van oude bedrijfscomplexen juist een van de stedenbouwkundige drijfveren van de gemeente is om aan herbestemmingsprojecten medewerking te verlenen. Wie alles of niets speelt houdt in deze situaties steevast niets over. Compromissen zijn onvermijdelijk.

Argument: Beleid, Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

Dat herbestemming uiteindelijk toch mislukt is veelal te wijten aan het feit dat sloop en nieuwbouw plannen al in een te ver gevorderd stadium verkeren om nog te kunnen worden afgeblazen. Het is dan ook zaak er vroeg bij te zijn, voordat de kaarten geschut zijn. Waar sloop dan toch de uitkomst is, dient tenminste een grondige documentatie als onderdeel van de nieuwbouwplankosten te worden uitgevoerd.

Argument: Beleid, Ontwerp en Gebouw,

Over tijdelijke bestemmingen: het belang van deze weinig glamour-achtige, groezelige vorm van herbestemming moet niet worden onderschat. Afgezien van de bijdrage aan de lokale economie door het bieden van goedkope ruimte voor de minst kapitaalkrachtige, startende ondernemingen zijn en worden zo talloze bedrijfsgebouwen behoed voor leegstand, vandalisme en verval en blijft de optie van duurzame herbestemming overeind.

Argument: Economie,

Sustainability can embrace much more. Minor attention is still given to the built environment and to the irreversible impact of unconscious interventions on the construction and demolition waste management. How sustainable is a country that stimulates the demolitions of entire neighbourhoods, while still in good condition, as it happens in many “sustainable countries”, hidden behind higher rates of reused and recycled materials.

Argument: Duurzaamheid,

Sustainable development is a matter of satisfying the needs of present generations without compromising the ability of future generations to fulfil their own needs.

Argument: Duurzaamheid, Sociaal en Maatschappelijk,

(...) there was the urgent need "to develop a strategy for the use and promotion of environmentally friendly construction materials, energy efficiency in buildings and construction and demolition waste management in order to contribute to sustainability" (...) Consequently, this action would not only progressively change the lifestyles, but also the patterns of consumption and production.

Argument: Duurzaamheid,

However, it was clear to verify in such evolution of taxonomies that the ecological values still do have a long path towards the regency of the cultural values, seriously undertaken by the historic values. For centuries, they have determined which building is significant and which not and are so influential that objects of cult are still called historic monument and/or historic city. This constancy does not block the ecological values from reaching the regency, but clearly denounces that currently, buildings still do require more than their pure existence and intrinsic resources to be considered significant, as an object of cult.

Argument: Duurzaamheid, Ontwerp en Gebouw,

Conservation, rehabilitation and culturally sensitive adaptive reuse of urban, rural and architectural heritage are also in accordance with the sustainable use of natural and human-made resources. Access to culture and the cultural dimension of development is of the utmost importance and all people should be able to benefit from such access.

Argument: Duurzaamheid, Sociaal en Maatschappelijk,

One year before, had Fielden (1982) defined rehabilitation as “the best way of preserving buildings as opposed to objects is to keep them in use”, and that the “the adaptive use of buildings (…) is often the only way that historic and aesthetical values can be saved economically and historic buildings brought up to contemporary standards.”

Argument: Economie, Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

In fact, when a building is found highly rated by no other cultural values than the ecological ones; it clearly means that this building is presently considered of no interest for society. But, independent from any interpretative considerations, this same building still encloses an undeniable amount of man-made resources in high condition, discriminated by the high assessment of ecological values, which have once been extracted from the natural environment and should no longer be wasted with unsustained demolitions.

Argument: Duurzaamheid,

Historical places, objects and manifestations of cultural, scientific, symbolic, spiritual and religious value are important expressions of the culture. (...) Conservation, rehabilitation and culturally sensitive adaptive reuse of urban, rural and architectural heritage are also in accordance with the sustainable use of natural and human-made resources. (...) Recognize that the historical and cultural heritage is an important asset, and strive to maintain the social, cultural and economic viability

Argument: Duurzaamheid, Sociaal en Maatschappelijk,

New connections will be established, involving a delicate and adaptive balance, so that they maintain both their cultural and historical heritage and character, and encourage each of the groups residing or working within them to retain their own social and cultural characteristics. (…) Sustainability – integrating the economic, ecological and social dimensions of change, based on participation and involvement – will be a pivotal objective for making this possible. (…) Maintenance and cultivation of a high level of aesthetic excellence in all parts of the urban networks.

Argument: Duurzaamheid, Sociaal en Maatschappelijk,

Juist de flexibele opzet die inherent is aan veel modernistische gebouwen ( van de robuuste en ruwe industriële gebouwen met hun repetitieve gebouwstructuur) leent zich goed voor een bandbreedte van tijdelijke invullingen zonder dat grote bouwkundige ingrepen nodig zijn.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

In het structuurplan was al gesteld dat: "kerkgebouwen, kloosters en andere grote gebouwen, wanneer hun oorspronkelijke functie vervalt, zoveel mogelijk moeten worden behouden en van een aangepaste functie voorzien. Hierbij speelt vooral de specifieke bijdrage van deze gebouwen aan de historische karakteristiek van de binnenstad alsook de stedenbouwkundige waarde een rol...".

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Wijzigingen zijn van alle tijden en het is juist binnen de monumentenzorg een gevestigde mening om juist deze ook een cultuurhistorische waarde toe te kennen; de afleesbaarheid aan een gebouw van de gelaagdheid van de (bouw-) geschiedenis wordt geprefereerd boven een aanpak waarbij een gebouw wordt teruggevoerd naar een al dan niet vermeende oorspronkelijke toestand.

Argument: Ontwerp en Gebouw,

Je kunt de leegstand ook zien als kans om allerlei culturele en sociale zaken of wonen en bedrijvigheid te huisvesten.

Argument: Beleid, Economie, Sociaal en Maatschappelijk,

Herontwikkeling is dienstbaar aan verleden en toekomst, zonder aan een van de twee ondergeschikt te zijn. Een essentiële keuze bij herontwikkeling is alom bekend, zelfs een cliché geworden: harmonie of contrast. Maar er moet ruimte zijn voor meer, voor het imperfecte, de paradox, het argeloze, het hybride, ambigue en onverwachte.

Argument: Ontwerp en Gebouw,

Immateriële aspecten als sturing voor zijn ontwerp zijn voor de ontwerper interessanter, zoals: - behoud van erfgoed, de cultuurhistorie, waarmee de identiteit van een plek wordt bevestigd, en soms zelfs die van een land en een volk; - behoud van intellectuele en emotionele banden met het bestaande, van eigenaren, gebruikers en omwonenden, en ,zoals bij behoud van erfgoed, ook in bredere zin; - de duurzame esthetiek van het bestaande wordt ervaren, van het nieuwe (het modieuze) moet blijvende esthetische waarde nog blijken; - sociale en maatschappelijke waarde; architectuur is een uitdrukking van de samenleving en er is een wisselwerking; activiteiten vormen zich naar de omgeving waarin zij plaatsvinden.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Objectgericht ontwerpen is bij herontwikkeling, blijkt uit dit voorbeeld van Oud Eik en Duinen, te beperkt. Door de opgave (ook) vanaf andere schaalniveaus te bekijken worden meer en andere oplossingen zichtbaar.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw,

In de komende decennia zal herontwikkeling een steeds groter deel van de bouwopgaven beslaan. Dit is niet alleen een gevolg van economische noodzaak, slopen is meestal duurder, maar ook van een veranderende programmatische vraag.

Argument: Beleid, Economie,

Aandacht voor de gebouwde geschiedenis was in de tweede helft van de jaren zeventig een reactie op oppervlakkig, zo efficiënt en economisch mogelijk hergebruik, stelt Michelle Provoost in Re-Arch. Men kwam tot het inzicht dat behoud van de historische stad eerbiedwaardig is en bijdraagt aan een ‘gewaardeerd leefmilieu’.

Argument: Gebied en Ruimte, Sociaal en Maatschappelijk,

Bij herontwikkeling is de historische waarde van het bestaande de belangrijkste inspiratiebron voor het ontwerp.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

De belangrijkste materiële redenen zijn: - economisch handelen - sloop is kapitaalvernietiging, vervangende nieuwbouw vergt kapitaal; - ecologisch handelen - sloop draagt bij aan de afvalberg, vervangende nieuwbouw doet een beroep op schaarse grondstoffen.

Argument: Duurzaamheid, Economie,

Monumenten en historische gebouwen zijn uniek en hebben specifieke cultuurhistorische waarden: essenties die zijn verbonden met het ontwerp, de context, de geschiedenis of de historische ontwikkeling.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Een geslaagde interventie geeft een oud gebouw of ensemble een nieuwe impuls, zonder de ziel te raken of de sfeer te verzieken.

Argument: Economie, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

What is required is less an ability to invent, than one to reassign and interpret. This leads to a new understanding of the object: conversions are hybrids that are contradictions in themselves. They are in opposition to the view that designing is an individual creative act, to the idea of a newly designed, homogeneous and autonomous object.

Argument: Ontwerp en Gebouw,

De huidige ruimtelijke toegankelijkheid speelt een grote rol in de waardering van de herbestemming. Het feit dat men nog vrij mag rondlopen in de beide fabrieken speelt zeker mee in de positieve ervaring die men heeft met de herbestemde fabrieken. Uit de interviews met de oud-Verkade medewerkers blijkt ook dat de sociale toegankelijkheid een grote rol speelt in hoe men de herbestemde fabriek ervaart. De Verkade fabriek voelt volgens de oud-werknemers als niet meer toegankelijk aan. Men heeft het gevoel dat de herbestemde fabriek voor een andere groep mensen is bedoeld. Bij de oud-Laurens medewerkers is dit helemaal niet het geval.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Met de herbestemming van oude fabrieken betekent de nieuwe functie een breuk met het verleden. De nieuwe functie is vaak gericht op een geheel nieuwe gebruikersgroep waardoor de oude gebruikersgroep (werknemers) zich er niet meer welkom en thuis voelen. (...) Bij herbestemming van oude fabrieken is er een verschil in beleving van de herbestemming door oud-werknemers. De oud-werknemers die al voor de sluiting van de fabriek(slocatie) afscheid hebben genomen – vanwege (vervroeg) pensioen bijvoorbeeld – hebben beduidend meer vrede met de herbestemming dan werknemers die vanwege een plotselinge sluiting of verplaatsing ‘hun’ fabriek herbestemd zien. Deze laatste categorie oud-werknemers is vaak nog relatief jong. In sommige gevallen is hun betrokkenheid met het gebouw zo nauw dat ze ook na de herbestemming daar zouden willen blijven werken, als barmedewerker bijvoorbeeld. (...) Een andere oorzaak van verschil in beleving van de herbestemming van hun oude werkplek is de locatie van de fabriek. Staat deze in een woongebied bijvoorbeeld, dan is de ervaring van de herbestemming minder positief dan wanneer de fabriek op een industrieterrein ligt. Hier lijkt het ‘uit het oog uit het hart’ principe te werken. (...) Een ander aspect dat een rol speelt bij de beleving van de herbestemming van fabrieken bij oud-werknemers is wat er met hun kennis wordt gedaan. Oud medewerkers hebben veel kennis van processen, verhalen en anekdotes. Deze delen ze graag, zowel als bron voor de herbestemming, als na de herbestemming voor bijvoorbeeld rondleidingen of het uitgeven van literatuur.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Als nu gekeken wordt waarop de oud-werknemers van beide fabrieken het wel dan niet slagen van de herbestemming af laten hangen, dan blijkt dit door een aantal factoren veroorzaakt te worden. Het eerste punt waar naar gekeken wordt is de hoeveelheid kennis die men nog terugvindt in de herbestemde fabriek, herkenningspunten. Het tweede punt dat een belangrijke rol speelt is de vraag hoe men de sluiting van de fabriek heeft ervaren. Is men ontslagen, mocht men met pensioen of was men al met pensioen. Het verschil tussen deze manieren om een loopbaan te beëindigen lijken van groot belang hoe men de herbestemming van de fabriek ervaart. Het laatste punt wat van groot belang is, is de toegankelijk van de herbestemde fabriek.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Uit het onderzoek blijkt dat de oud- werknemers over zoveel kennis beschikken dat het interessant zou kunnen zijn voor projectleiders van herbestemmingsprojecten om met deze mensen te praten. Met de kennis van de oud-werknemers kan meer inhoud worden gegeven aan de herbestemmingsprojecten, zodat deze projecten zich beter kunnen onderscheiden van andere herbestemmingsprojecten.

Argument: Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Het terugvinden van herkenningspunten in het beoordelen van de herbestemming valt te rijmen met een theorie van Coeterier. Volgens hem is voor leken vooral de vorm, de persoonlijke kennis en de betrokkenheid van belang waar het gaat om de waardering van een bouwwerk. Hidding, Kolen en Spek beweren dat local knowledge, de kennis van de oud- fabriekswerknemers, vol zit met verhalen en daarnaast een grote emotionele lading heeft. Deze emotionele lading is waarneembaar bij werknemers die hun baan verloren of mee moesten verhuizen naar een nieuwe fabriekslocatie. Zij ervaren de herbestemming van de fabriek negatiever dan mensen die al met pensioen waren toen de deze sloot. Fabrieksmedewerkers die hun baan verloren hebben minder behoefte om de herbestemde fabriek te bezoeken. Zij associëren de fabriek met een nare ervaring, namelijk de sluiting en de consequenties die deze sluiting had voor het hele gezin.

Argument: Sociaal en Maatschappelijk,

Ook het streven naar duurzaamheid pleit voor herbestemming. In vergelijking met sloop en nieuwbouw is er minder sloopafval en minder bouwtransport. Dit moet wel worden afgewogen tegen eventuele milieuwinst door gebruik van een ander, milieuvriendelijker gebouw.

Argument: Duurzaamheid,

De Timmerij werd financieel haalbaar gemaakt doordat de gemeente op het object een negatieve grondexploitatie accepteert vanwege het vooruitzicht op verevening bij de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Bij andere projecten rekent de projectontwikkelaar vaak op toekomstige waardestijgingen door gebiedsontwikkeling.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,

Verouderd leegstaand vastgoed doet het slecht op de vastgoedmarkt en leidt tot verloedering en vandalisme. Sloop en nieuwbouw kunnen een oplossing zij om het aanbod weer af te stemmen op de veranderende vraag. In geval van een hoge cultuurhistorische waarde is behoud en herbestemming, maatschappelijk gezien, een betere keuze.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,

Hieruit komt naar voren dat bij industrieel erfgoed vergelijkbare factoren spelen, maar juist de karakteristieke kwaliteiten van industrieel erfgoed de kans op succes vergroten.

Argument: Gebied en Ruimte, Ontwerp en Gebouw, Sociaal en Maatschappelijk,

Het vastgoedbeleggingsfonds heeft samen met de huurder een nieuwe afrekeningsconstructie voor de energie in het contract laten opnemen. De huurder betaalt voor zijn energie een vast bedrag aan het Vastgoedfonds. Laatstgenoemde rekent vervolgens zelf af met het energiebedrijf. Deze constructie heeft twee voordelen: omdat het pand voor de belegger een grotere cash flow genereert, stijgt het pand direct in waarde. Dit is bevestigd door een externe taxateur. Het tweede voordeel is dat deze extra cash flow alleen maar toeneemt naarmate het vastgoedfonds door beter energiemanagement meer energie bespaart. Daarmee komt een permanente prikkel tot energiebesparing bij de verhuurder te liggen.

Argument: Duurzaamheid, Economie,

Het project vergrootte de aantrekkelijkheid van de wijk Spangen en leidde bovendien tot het nu typisch Rotterdamse concept van de zogenaamde kluswoning.

Argument: Economie, Gebied en Ruimte,